Por Antonio D'Eramo

Con muchas dudas, por las internas políticas que atraviesan los socios de Juntos por el Cambio a nivel nacional que repercuten en la política de la Ciudad de Buenos Aires entre radicales y adherentes de la Coalición Cívica, se aprobó con 36 votos afirmativos el convenio con el grupo IRSA en la ex Ciudad Deportiva de Boca que fundara, de manera faraónica, el recordado ex presidente de Boca Juniors, Alberto J. Armando, en el año 1975.

Los diputados porteños también aprobaron la rezonificación de Costa Salguero y Punta Carrasco, ubicado en la Costanera Norte, para habilitar la construcción de edificios en parte para ser comercializados en el mediano plazo, en los próximos cinco años, y desarrollar un complejo urbanístico junto a un parque público ribereño.

El controvertido proyecto fue aprobado luego de sortear dos votaciones y la realización de una audiencia pública entre cada sesión. Se trata de cuestiones legislativas que deben ser aprobadas tras una “doble lectura” que implica la realización de la conferencia para que la ciudadanía se exprese y un nuevo debate en el recinto para que las obras puedan realizarse.

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La ciudadanía se expresó en las audiencias donde participaron varias ONG’s y se anotaron más de 400 personas para hacer uso de la palabra en torno a los distintos casos de excepciones al Código de Planeamiento Urbano.

Pero, también se hicieron escuchar en las calles, en las adyacencias de la sede de la Legislatura porteña, donde, por ejemplo, Mauro Sbarbati de la ONG Basta de demoler, aseguró “estos proyectos que impulsa el ejecutivo local están en contra de la Constitución de la Ciudad, del Plano Urbano Ambiental y del Código Urbanístico que está en vigencia. Tanto la venta de la Costanera como las torres que se aprobaron en diferentes barrios son excepciones al Código Urbanístico y esto demuestra una increíble falta de división de poderes porque el Ejecutivo de Larreta no puede enviar a la Legislatura temas que son anti constitucionales, vender la Costa Urbana está prohibido por la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, varias de las torres proyectadas están judicializadas así que no se entiende porque los diputados se prestan a este tipo de presiones y termina sucediendo que la Legislatura es una escribanía de Horacio Rodríguez Larreta”.

Desde la secretaría de Desarrollo Urbano que conduce Álvaro García Resta, sus voceros, explicaron “con los proyectos sancionados estamos recuperando 70 hectáreas de tierra que se encuentran en poder del sector privado en beneficio de todos los porteños que gozarán de más espacio público y verde. En el caso del predio de Puerto Madero, el estado se quedará con 50 de las 70 hectáreas que hoy son propiedad de IRSA".

Sin embargo, la legisladora del Frente de Todos, Claudia Neira, afirmó, “…la compensación que pagó IRSA fue la equivalente para una zona de bajo desarrollo urbano, similar a la de barrios de zona sur de la Capital, como Lugano o Soldati y no la correspondiente a Puerto Madero. Según mis cálculos deberían haber abonado 900 millones de dólares, pero IRSA pagará 370 millones de dólares y, de ese total, 245 millones la empresa los abonará en tierras”.

Desde las agrupaciones de izquierda denunciaron que “…el proyecto de IRSA debería haber pasado por la comisión de Espacio Público para que se realice un estudio de impacto ambiental que a la fecha es inexistente”. En la calle, manifestantes del Frente de Izquierda, custodiados por efectivos de la Policía de la Ciudad, colocaron carteles con una fotografía de Horacio Rodríguez Larreta con la frase “CABA se vende”.

El proyecto de Costa Salguero y Punta Carrasco tiene aristas más complicadas por estar judicializado. El aval legislativo, le permitirá a la Jefatura de Gobierno porteño, avanzar sobre las 29 hectáreas que componen los predios. De las 18 de Costa Salguero, según lo votado, 14,3 serán destinadas a parque público y las restantes, a viviendas, oficinas y comercios con diferentes espacios culturales, deportivos y de recreación, con una altura máxima de 24 metros. Punta Carrasco sumará otras 11,2 hectáreas de espacio público.

En los papeles de los legisladores todo parece estar muy ordenado pero en la Justicia tienen otra visión de los planes del Jefe de Gobierno.

El proyecto fue declarado inconstitucional y apelado por el Ejecutivo local y, aún, se aguarda una resolución al respecto. Tras la aprobación en la sesión del 2 de diciembre, la Ciudad espera lo que pueda resolver la Justicia para avanzar con el plan sin escollos legales.

Desde las asociaciones civiles, Basta de Demoler y el Observatorio del Derecho de la Ciudad, sus voceros advirtieron que el Tribunal Superior de Justicia de la ciudad (TSJ) deberá analizar un pedido popular movilizado por el Frente de Todos junto a organizaciones protectoras del medio ambiente y de la sociedad civil, que reunieron 50.000 firmas para crear un gran parque público en toda la superficie en cuestión.

Se aprobaron nueve de once excepciones para levantar edificios que superan las alturas permitidas en la Ciudad

Las excepciones al Convenio Urbanístico fueron aprobadas en la penúltima sesión del año de la Legislatura antes de su nueva conformación y, de esta forma, el oficialismo que cuenta con 26 bancas propias de Pro más 12 aliados, nueve de la Unión Cívica Radical/Evolución, dos del Partido Socialista y uno del GEN, sobre un total de 60 legisladores, aprobaron los proyectos de ampliación o construcción de metros cuadrados en altura en edificios que, en algunos casos, podrían superar los 70 metros de altura o 20 pisos.

Diseminados en ocho barrios de la ciudad, los desarrolladores, muchos de ellos ligados al Pro y conocidos de Mauricio Macri y Horacio Rodríguez Larreta, se comprometen compensar al ejecutivo con espacios verdes que quedarán para la Ciudad y abonarán una cifra cercana a los 35 millones de dólares que serán girados al Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible que servirá para darle una nueva función al alicaído microcentro porteño.

De acuerdo al proyecto original, eran 11 los edificios que se iban a aprobar mediante convenios urbanísticos. Sin embargo, según explicó el legislador Daniel Del Sol (Vamos Juntos), se decidió eliminar los de Corrientes 3410 (Almagro) y 11 de Septiembre 1535 (Belgrano) del texto a tratar para contar con más tiempo para su análisis.

Las excepciones aprobadas están ubicadas en Arcos 1865 (Belgrano); Av. del Libertador 5723 (Belgrano); Campichuelo 644 (Caballito); Díaz Vélez y Virasoro (Caballito); Amenábar 1501 (Colegiales); Arcos 3631 (Núñez); Lafinur 3126 (Palermo); San Juan 2502 (San Cristóbal); Corrientes y Juan B. Justo (Villa Crespo).

Las excepciones a la regla

Para intentar aventurar un resultado de la puja que existirá para avanzar con los dos proyectos que quedarán pendientes entre aquellos que no quieren más demoliciones o construcciones que rompan el tejido urbano y los desarrolladores inmobiliarios que quieren ganar metros cuadrados en altura hay que comprender la letra chica de la ley.

El Código Urbanístico que rige desde el año 2019, que vino a reemplazar los códigos de edificación de 1947 y su modificación de 1977, establece seis alturas permitidas para la construcción en toda la ciudad, que van desde la planta baja y dos pisos (9 metros en total) hasta planta baja y 12 pisos (38 metros) como máximo.

Ahora bien, existe la posibilidad de alcanzar acuerdos con desarrolladoras privadas en el marco de convenios urbanísticos. Estas son herramientas de gestión urbana que formalizan un acuerdo y definen compromisos entre actores del sector privado y el Estado para realizar, dentro de un determinado plazo, intervenciones en la ciudad que generen beneficios mutuos.

El secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Álvaro García Resta, había explicado a medios periodísticos que “se trata de un instrumento que se utiliza en toda la Argentina y es un recurso utilizado por los Gobiernos de todo el mundo”.  En posteriores declaraciones al diario La Nación, Resta explicó, “…lo que hicimos fue tomar algo que ya existía y sofisticarlo. Es necesario construir herramientas para que eso suceda de forma transparente, clara y con un verdadero beneficio”.

Una de las recientes convocatorias del Gobierno de la Ciudad, abierta al público, tuvo 111 propuestas por la que la CABA pudo recaudar cerca de $ 500 millones por tratarse de un trámite tarifado.

En las propuestas se repite un común denominador de parte de las constructoras y desarrolladoras, “crecer en metros cuadrados”. Entonces, en una parcela donde se pueden construir diez pisos en altura se propone construir catorce. A cambio, la empresa privada, se compromete a construir un espacio verde, una plaza para los vecinos. Y, de esa manera, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires consigue nueva tierra pública mientras que el privado gana en la construcción en altura.

El activismo de los vecinos y de las ONG’s hicieron tomar conciencia de la inconveniencia de construir en altura en las adyacencias de la zona de Catedral al Norte, delimitada por la avenida Córdoba, y las calles, Viamonte, San Martín y Reconquista.

Allí, se encuentran la iglesia y el monasterio que datan de la época colonial, cuyo diseño estuvo a cargo del arquitecto italiano y jesuita Giovanni Andrea Blanqui, y los que fueron declarados como Monumento Histórico Nacional en 1942.

En esos antecedentes basan su optimismo para intentar frenar lo que consideran un “barricidio” llevado adelante por Horacio Rodríguez Larreta y sus socios de Juntos por el Cambio en el barrio de Belgrano y de Palermo Chico.