Los alquileres de viviendas encontraron un nuevo punto de equilibrio entre oferta y demanda de inmuebles, tras la desregulación, si bien a valores elevados en comparación a los ingresos medios de la población, lo cual le cambió las caras (y las conductas) a los inquilinos temporarios.

Como el sistema Airbnb es prácticamente privativo del turismo y se redujo la visita de extranjeros por la inflación en dólares que encareció las estadías, las unidades que se ofertaban en el segmento o salieron de circulación o se afectaron a ocupaciones de corto plazo, hasta un mes, a residentes que suelen buscar departamentos bajo contratos de mayor alcance y términos normales.

Y, según la ubicación, se ponen también a disposición de los eventuales vacacionantes nativos en temporada o en localidades limítrofes.

Un caso es Mendoza, desde donde se cruza a Santiago de Chile y la ciudad es apeadero de los que viajan desde otros puntos del país, tanto para ida como para vuelta.

Precisamente, en la capital mendocina se disparó un conflicto latente entre los encargados de los edificios y los inquilinos que ocupan departamentos por lapsos breves que llegó a la Legislatura provincial.

El Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), que representa a 450 encargados, expuso ante el diputado provincial Enrique Thomas (PRO), uno de los problemas que trajeron los alquileres temporarios en el Gran Mendoza, por tratarse de inquilinos que generan más de una molestia para los residentes habituales.

El secretario general del gremio, Carlos Esteban Flores, explicó las complicaciones no son contempladas por ninguna norma actual.

Vacacionantes sin límites

“La gente que viene de vacaciones rompe todo y perjudica a los residentes que quieren dormir, ya que ellos lógicamente no tienen horario”, explicó Flores.

Puso como ejemplo el inmueble en el que se desempeña como encargado, en el cual "el 90% está en alquiler temporario y todas las noches tengo problemas con la entrada, la salida, los ruidos molestos“.

Y añadió que en varias ocasiones debió llamar a la Policía para resolver la situación.

Thomas lleva adelante un proyecto elaborado junto a la Secretaría de Trabajo de Mendoza, la Dirección General de Escuelas (DGE) y el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Rentas y Horizontal en Mendoza (SUTERH), que apunta a jerarquizar al encargado del edificio, "no sólo en el mantenimiento de las instalaciones, sino también como un auxiliar en casos de emergencia a partir de una capacitación”.

De su sanción dependería el avance hacia posibles regulaciones en los alquileres temporarios que contemplen estos excesos.

La normativa vigente para los alquileres temporarios viene de 2010, o sea es anterior a la proliferación de las plataformas como AirBNB u otros similares, y no menciona ninguna clase de referencia vinculada al comportamiento de los inquilinos.

La posibilidad de destinar un departamento para temporarios depende del estatuto de cada edificio. 

Al conseguir dicha habilitación, los malestares que los inquilinos puedan provocar en la edificación no son regulados de ninguna manera.

El mercado nacional posregulaciones

La situación no difiere demasiado a la que caracteriza al mercado de los alquileres en todo el país a partir de la desregulación.

En la provincia cuyana, los desórdenes que puedan generar los ocupantes transitorios están contemplados sólo en el Código Contravencional, cuyo artículo 55 versa sobre los Actos turbatorios y desórdenes, la norma especifica en el inciso G las consecuencias de “perturbar el descanso, la convivencia, la actividad laboral o la tranquilidad de las personas, con gritos o ruidos, o abusar de instrumentos sonoros, o no impedir ruidos molestos de animales, o ejercitar un oficio ruidoso en forma notoriamente abusiva, los cuales por su volumen, reiteración o persistencia, excedan la normal tolerancia”.

El nuevo perfil tanto de la oferta como de la demanda de inmuebles instala el conflicto en un plano antes disimulado por las distorsiones que imperaban en el mercado

En plazas como la Ciudad de Buenos Aires, hasta inicios de año había casi 20 mil departamentos cuyos propietarios, espantados por la Ley de Alquileres, se sintieron atraídos por las altas rentabilidades del modelo Airbnb.

La merma de turistas, sin embargo, dejó a cientos de propietarios con unidades vacías, especialmente aquellas que no cumplían con la demanda actual, con el agravante de que pocos esperan una rápida recuperación en el corto plazo.

“Turistas de los países limítrofes dejaron de visitar la Argentina para hacer compras y turismo debido a la inflación en dólares. A eso se le suma el aumento de los costos de mantenimiento para los propietarios por la suba de tarifas. Recordemos que en estos alquileres se incluyen todos los gastos”, señalan desde las inmobiliarias líderes.

Ante la imposibilidad de aumentar el valor por noche debido a la baja demanda, cientos de propietarios retiraron sus propiedades de plataformas como Airbnb y las transfirieron a acuerdos que duran como máximo hasta un año.

E inclusive varios propietarios regresan al alquiler tradicional, si bien enfrentan la complicación de vaciar el amoblamiento y equipamiento de las propiedades.

Pero la ecuación también la modifican los pagos en tiempo y forma y las relaciones entre inquilinos, propietarios y sobre todo vecinos.

Mediadores ad hoc

Los encargados se ven obligados a mediar en conflictos de convivencia ante el cambio de composición en las partes. Zonas como Puerto Madero registran un menor arribo de estudiantes, uno mayor de ejecutivos y un flujo continuo de nómades digitales, extranjeros que llegan a Buenos Aires para trabajar de forma remota sin que necesiten fijarse demasiado en los costos.

La demanda turística acepta un precio promedio por día de US$ 25, lo que equivale a US$ 750 al mes. Se deben descontar US$ 300 mensuales por gastos, y considerando una ocupación del 65%, la ganancia neta ronda los US$ 292 mensuales.

La demanda de alquiler de corto plazo afronta un precio mensual de US$ 850, con gastos de US$ 200, y una ocupación del 90%, resultando en una ganancia neta de US$ 585 mensuales.

Por último, el alquiler tradicional de vivienda, a US$ 385 por mes, sin gastos de mantenimiento y con una ocupación del 100%, ofrece una ganancia neta de US$ 385

Es decir que el mismo departamento cambia de precios si lo alquila un turista, un ejecutivo o un residente para vivienda. Lo que varían son los gastos y costos de mantenimiento, mayores en los alquileres turísticos, menores en los de corto plazo, y casi nulos en los tradicionales.

“En la actualidad, estamos viendo la presencia de nuevos jugadores en el mercado que se dedican a facilitar la gestión de los departamentos, ofreciendo servicios integrales que van desde la gestión de alquileres hasta la limpieza y mantenimiento. Esta profesionalización del sector ha brindado una mayor tranquilidad y eficiencia a los propietarios”, señala Martín Boquete.