La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) realizará una modificación en la valuación de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, haciendo que la misma aumente por cuatro, lo que va a implicar un incremento en el costo de Bienes Personales.

La titular del organismo, Mercedes Marcó del Pont, lo anticipó este lunes en la comisión de Presupuesto y Hacienda de la Cámara de Diputados, al responder a una pregunta sobre el revalúo de inmuebles, uno de los puntos que contiene el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI): “Decidimos utilizar la misma valuación que hoy usa la Ciudad de Buenos Aires para determinar el impuesto inmobiliario porteño”.

El tributarista Sebastián Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios, analizó y detalló las claves para entender la disposición de la AFIP.

En primer lugar, aseguró que la AFIP no cambia el valor de los inmuebles en CABA, sino que el incremento se produce porque modificará el criterio respecto a qué valor debe considerarse. Esto implica que dejará de lado el criterio que surge del Dictamen (DI ALIR) 1/2018 establecido durante el Gobierno anterior, volviendo al criterio del Dictamen (DAT) 12/2013.

Asimismo, señaló que para valuar un inmueble se debe tomar el costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio actualizado deducida la amortización correspondiente (valor residual). Ese valor no puede ser menor a la base imponible fijada para el pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares vigente al 31 de diciembre del año por el que se liquida el impuesto o al valor fiscal determinado a esa fecha.

Actualmente, conforme a la Ley 27.480, se debe tomar la base imponible o valor fiscal al 31/12/2017 actualizada por el IPC (Índice de precios del consumidor) al 31 de diciembre del año en que se liquide el impuesto. Es decir, se debe tomar el mayor de los tres valores (valor residual, base imponible para los impuestos inmobiliarios, valor fiscal) a los fines de la valuación de los inmuebles para el impuesto sobre los bienes personales.

En CABA se determina el impuesto inmobiliario partiendo de la valuación fiscal homogénea (VFH), se la multiplica por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) que desde 2012 tiene un valor de 4, y luego se le aplica una tabla que fija la cuota.

La AGIP, el organismo recaudador de la Ciudad, indica que VFH es el valor fiscal del inmueble. Se calcula considerando el valor económico e incidencia del terreno según ubicación geográfica y entorno y la incidencia comercial del distrito, por un lado, y el valor real de edificación según la categoría, destino, calidad y características. Nunca podrá ser superior al 20% del valor de mercado del inmueble.

Domínguez explica que para la AGIP, en tanto, la USC es un índice que permite mantener uniformes y homogéneas las valuaciones técnicas, sin afectar la base imponible para otros impuestos o para las exenciones a jubilados y discapacitados. Fue establecido en 4 desde su incorporación al Código Fiscal en 2012 y sólo puede modificarlo, total o parcialmente la legislatura de CABA.

De manera concreta, el cambio de criterio de la AFIP, consiste en indicar que la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) forma parte de la base imponible del impuesto inmobiliario en CABA.

El socio de SDC Asesores Tributarios explicó que la AFIP puede cambiar su criterio ya que no hay un derecho adquirido para los contribuyentes sobre la base de un Dictamen de dicho Organismo.

Domínguez precisó que si la AFIP quisiera, podría aplicar el nuevo criterio por los años no prescriptos. Sin embargo, de acuerdo a las declaraciones de su titular, el cambio de criterio se aplicaría de ahora en adelante.

Este cambio de criterio no necesariamente implica un aumento del impuesto sobre los bienes personales en todos los casos. Si una persona compró recientemente un inmueble en CABA es probable que el valor residual (valor de compra amortizado) sea mayor a la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC).

En este caso, el cambio de criterio no tendrá ningún efecto hasta el momento en que el valor residual se sitúe por debajo de la base imponible del impuesto inmobiliario conforme el nuevo criterio de la AFIP.

Quienes no estén de acuerdo con este nuevo criterio de la AFIP podrían optar por continuar determinando el impuesto sobre los bienes personales tomando como base imponible la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) sin aplicar Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC).

En ese caso, la AFIP podría realizar acciones de inducción (por ejemplo, notificaciones al domicilio fiscal electrónico indicando que surgirían de sus bases de datos que no se valuaron correctamente los inmuebles e invitando a rectificar la declaración jurada) y si el contribuyente no rectifica la declaración jurada, abrir una fiscalización para luego iniciar un procedimiento de determinación de oficio del impuesto sobre los bienes personales.

Existen también otros caminos que se pueden explorar como pagar el impuesto aplicando la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) y luego solicitar la devolución del mismo o establecer una estrategia judicial como podría ser plantear una acción judicial para obtener una medida cautelar a los efectos de que el Fisco no pueda exigir la diferencia de impuesto mientras se resuelve si se debe o no aplicar la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC).