La desregulación de los alquileres desmintió que los temporarios absorbían la oferta
En zonas donde sólo fluían contratos temporarios y por Airbnb, dolarizados, ahora se empiezan a concretar operaciones a dos años y ajuste trimestral en pesos por inflación.
“La desregulación contenida en el DNU 70 dejó al descubierto que la parálisis de la oferta de departamentos no obedecía a la existencia de los contratos temporarios", interpreta Karina,G., una activa intermediaria de grupos dueños que alquilan en zona norte a través de las redes sociales.
La aclaración obedece a que durante la etapa de la vigencia de la ley, que resultó objetada por el amplio espectro de la política, no faltaban los que lo atribuían a los propietarios derivar sus inmuebles a acuerdos precarios, fuera del alcance de la legislación.
De este modo, según se especulaba, evitarían el impacto negativo de los contratos a tres años y de los ajustes anuales corriendo atrás de la inflación.
Si bien alquileres temporarios se presentan mayoritariamente en las grandes ciudades, los polos productivos o de esparcimiento, en los barrios exclusivos, y rigen para los departamentos de estándar internacional que se especializan turistas y residentes transitorios, también aparecen opciones que complementan la oferta tradicional y apuntan a los denominados nómades digitales y extranjeros que prefieren alojarse en localidades y barrios propios de los habitantes locales.
En el caso de según se constató en estas primeras semanas de transacciones realizadas bajo el amparo del DNU, los propietarios no estaban de acuerdo con contratar a tres años y correr de atrás a una inflación en ascenso una vez al año.
Prueba de que los propietarios no estaban de acuerdo con la ley derogada es que el mercado, en estos días, pasó de los 400 inmuebles que había en oferta en diciembre, a más de 7.000 en la primera quincena de enero y que los precios, hasta ahora, bajaron un 20%, según datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
Juan Manuel Locatelli, dedicado a administrar rentas temporarias de departamentos y casas en Mar del Plata cuenta que publicó un dos ambientes en el exclusivo barrio Güemes, cotizado en 800 dólares mensuales más expensas.
Y que entre los siete postulantes que de inmediato se interesaron se destacaban:
- Una pareja de profesionales que quería vacacionar un mes pero instalados, como si fueran residentes permanentes en la ciudad.
- El ejecutivo de una multinacional vinculada a la exploración de petróleo en el mar cuya plataforma se distingue en el horizonte costero, con una perspectiva de por lo menos un año de estadía, con opción a permanecer.
- Un nómade digital francés que quería quedarse los tres meses de la temporada alta turística a atender su trabajo a distancia con un buen wifi y después ir a Córdoba; luego a Buenos Aires y finalmente a Mendoza.
"Si no fuera por la coincidencia de que sacaron nuevas reglas en el país sería lo normal. Es lo que venía sucediendo habitualmente en una ciudad de múltiples actividades y bien equipada como ésta", señala.
El modelo de contrato entre partes ya lo tenía impreso porque era el que se usaba en plena vigencia de las leyes de alquileres enmendadas y cambiadas por el Congreso de la Nación. Era en dólares, con plazos cortos y condiciones escritas sobre la preservación del estado de instalaciones y artefactos en que se entregaban las propiedades.
Juan encuadra en lo que se conoce como un property manager, actividad de emprendedor que está en auge para muchos jóvenes.
Es el caso de quienes no son propietarios del departamentos sino que se ocupan de administrarlos, conseguirles inquilinos y concretar la transacción económica.
También se ocupan de que el servicio de limpieza y mantenimiento se preste en tiempo y forma. Lo cobra entre el 20 y 25% del monto total del contrato.
Muchas veces complementa su vocación de servicio recomendando sitios de compra, servicios y hasta recorridos culturales, sobre todo para aquellos extranjeros que aún con pocos meses de estadía programada, prefieren mimetizarse entre los ciudadanos locales.
Si bien la actividad tiene una remuneración variable, las tareas involucradas le podrían generarles un ingreso de unos 480 a 600 dólares.
Percibe, asimismo, la comisión de práctica como intermediario, sea a través de plataformas digitales, como airbnb o booking (más orientadas al turista o a lo sumo al residente temporario), o el sistema clásico de inmobiliaria, que principalmente se ocupa de viviendas más permanentes, donde se sentía la mayor escasez de oferta.
El último censo cuantifica en 7.925.280 las propiedades que conforman el mercado de los alquileres. Representan el 31,1% del total de viviendas particulares del país.
El comportamiento de la oferta y la demanda ya venía variando según ciudades, barrios, prestaciones y categoría de las propiedades.
CABA, Córdoba capital, Rosario, Mar del Plata, Mendoza tienen una dinámica muy distinta a la del resto.
Los barrios y las zonas tienen distintas características para toda clase de público.
En la Capital Federal, por ejemplo, Palermo es buscada por los más jóvenes debido a su vida nocturna, Recoleta atrae más a los adultos por la oferta gastronómica y de tiendas.
Otros polos son los cercanos a universidades o a los centros de salud.
Tanto la demanda de los turistas, como el ofrecimiento de opciones válidas para gente del interior que llega a Buenos Aires, o al revés, han ido desarrollando un concepto del servicio en los barrios, desde gastronomía a mantenimiento y esparcimiento, que se traslada a la vida cotidiana.
A partir de los confinamientos de la pandemia del coronavirus, en zonas periféricas pero accesibles al transporte se instalaron bares temáticos, restoranes del tipo casero, locales de comidas, autoservicios de cercanía, tiendas y hasta pequeños lugares donde se dan espectáculos, que hacen sentir al turista como un local, y a éste, como si fuera un visitante.
Se produce una simbiosis en el patrón de confort clase internacional, que engloba a residentes permanentes, nómades digitales y turistas. Estos aspiran a recibir servicios análogos a los de un cuarto de un hotel, pero con el plus de tener una cocina, lavadero y hasta amenities dentro de un edificio o en una urbanización cerrada.
Además de generar un movimiento que atrajo a la vez iluminación y seguridad, la tendencia se refleja en el crecimiento de empleos para cubrir todos los servicios incorporados.
El parate de los alquileres durante la vigencia de las leyes y reformas que se sucedieron desde 2020 afectó más a unas zonas que a otras de CABA.
Agronomía, Barracas, Villa Luro, Vélez Sarsfield, Pompeya y Saavedra, por ejemplo, tuvieron cero transacciones, no sólo por estar fuera del radio más completo de transportes sino porque, en general, no se caracterizan por cumplir con las crecientes expectativas de quienes visitan nuestro país.
De todos modos, en los barrios populares del país apenas el 3% de las viviendas son alquiladas con contratos fijos.
Bajo la ley con sus reformas, al cabo de los tres años las mensualidades de los alquileres tradicionales fueron aumentadas en un 260% por las indexaciones.
Pero la diferencia bruta promedio con los temporarios, por ejemplo, fue: US$694 para estos últimos versus el equivalente a US$312 para los fijos.
La desregulación también reincorpora ahora a la oferta a las unidades que habían sido retiradas del mercado de las locaciones para ponerlas en venta.
Lo permite el artículo 1189 del Código Civil y Comercial, siempre que se le avise al inquilino de la intención antes de la firma del contrato, según Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.
Un alquiler en estas condiciones permite solventar gastos, como expensas y otros, durante el tiempo que se tarde en vender.
De acuerdo con cálculos que se manejan en el mercado, la renta locativa neta que se le extrae a los departamentos que encuadran en la categoría “for export” es del 8% en moneda dura.
Hasta antes del DNU, en el último mes de 2023, los antiguos contratos devengaban aproximadamente un 5,75% anual.
Era así porque la anterior ley obligaba a congelar el precio por un año y actualizarlo por un índice que corría dos meses por detrás a la inflación.
Si se acelerara la rotación por la flexibilidad de los contratos y ajustes, los inquilinos podrían salir perjudicados: acarrear muebles y efectos personales de un departamento a otro, aun sin cambiar de ciudad, significa invertir como mínimo el equivalente a un mes más de alquiler y afrontar el desgaste de la carga y descarga.
La interpretación más corriente es que el mercado, en definitiva, buscará estabilizarse en un punto de partida hacia el nuevo equilibrio, que si llegan a proliferar los desarrollos inmobiliarios podrá ir modificándose por un incremento de la oferta Premium.