Según el último Index de Mercado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, del portal inmobiliario Zonaprop, los precios de los alquileres en CABA aumentaron un 18,6% en diciembre y acumularon un incremento de 260% en 2023.

La variación interanual supera en 69 puntos porcentuales a la inflación acumulada y se encarecieron 2,65 veces respecto de 2022.

Por su parte, los nuevos contratos acumulan una suba del 260,3% en los últimos doce meses y superan con creces a la inflación (190,9% interanual) y al ajuste del ICL (135,5%), según el informe.

A este problema se le sumó, además, la falta de oferta de inmuebles para alquiler. Tal es así que, en diciembre, la oferta de inmuebles para alquilar se redujo un 68,6% interanual, según reveló un trabajo de Reporte Inmobiliario.

El DNU que derogó la ley de alquileres, entró en vigencia el 29 de diciembre y marcó un nuevo panorama para inquilinos y propietarios a fin de mitigar esta problemática. La normativa estableció que los contratos de alquiler se pueden realizar en cualquier moneda (por ejemplo, en dólares o criptoactivos), por cualquier plazo, en tanto que los ajustes en el valor de los alquileres podrán ser pactados libremente por las partes.

Con estas reformas a la legislación vigente, representantes del sector inmobiliario se mantienen optimistas por las nuevas condiciones de mercado y esperan el aumento de la oferta en los próximos meses.

En relación a los precios, de acuerdo con el relevamiento realizado en base a los avisos publicados en Zonaprop en diciembre, el valor de alquiler de un monoambiente en la ciudad asciende a $280.260 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $334.888 mensuales y una unidad de tres ambientes se alquila por $463.301 por mes.

El podio de los barrios más caros lo ocupa Palermo con un precio promedio de $491.737 por mes, seguido de Belgrano y Núñez con valores mensuales de $487.654 y $477.163, respectivamente. En una posición intermedia, se encuentran Villa Crespo ($382.801), Parque Chacabuco ($369.992) y Villa Luro ($361.754). Por su parte, los barrios más económicos para alquilar son Liniers ($273.253 mensuales), seguido por Monte Castro ($284.809) y Floresta ($288.139).

Asimismo, del relevamiento se desprende que Saavedra y Núñez son las locaciones que sufrieron el mayor incremento interanual, con valores cercanos al 347%. Por el contrario, Monte Castro es el único barrio que tuvo un aumento de precios inferior a la media (219,9%).

Mercado de compra-venta

Según el informe de Zonaprop, los precios en los avisos de venta publicados en el portal registraron un incremento de 0,3% en diciembre, con un valor promedio de cotización de US$ 2.177 por metro cuadrado, en línea con el mes anterior.

A su vez, se reportó una aceleración de los precios desde julio, registrando desde entonces un aumento acumulado de 1,2%.

Si bien las estadísticas de la industria permitieron visualizar un alza sostenida en la valuación de las propiedades en los últimos seis meses, el acumulado de 2023 mostró un descenso de los precios en torno al 1%. De esta manera, el precio por metro cuadrado se ubica 22,3% por debajo del máximo alcanzado en 2019.

Para las operaciones de compra-venta de inmuebles, el valor promedio de un monoambiente de 40 m2 se ubica en torno a US$ 95.538. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de US$ 114.798, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los US$ 159.288.

Durante el último año, las mayores subas en los valores de los inmuebles ofrecidos a la venta se dieron en Palermo (3,2%), Parque Chas (2,2%) y Puerto Madero (2%), mientras que en los otros barrios porteños se detectó un retroceso en el precio que oscila entre 1,2% en Villa Luro y 7,4% en Parque Chacabuco. 

En 2023 el volumen de escrituras en CABA fue un 22% superior respecto a 2022. Sin embargo, no alcanzó los volúmenes registrados en 2018. Por otra parte, la cantidad de avisos retasados en el portal cayó levemente y se ubicó en 19%. Este es uno de los principales factores que explican el cambio de tendencia en los precios a partir del segundo semestre del año.

El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (US$ 5.697/m2), Palermo (US$ 3.019/m2) y Belgrano (US$ 2.756/m2). Los barrios más económicos en la ciudad son Villa Lugano (US$ 979/m2), Nueva Pompeya (US$ 1.382/m2) y La Boca (US$ 1.436/m2).

Niveles de rentabilidad inmobiliaria

Según los cálculos de Zonaprop, la relación alquiler/precio subió a 5,75% anual. Es decir, se necesitan 17,4 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 27% por debajo de lo requerido un año atrás.

De acuerdo con el sondeo, Chacarita, Balvanera y San Cristobal resultaron ser los mejores barrios para los inversores que buscan rentabilidad ya que tienen un retorno promedio sobre el valor del alquiler entre 6,7% y 6,5% anual. Por el contrario, Liniers y Monte Castro son los que menor rentabilidad generan (4,7% y 5,0%, respectivamente).