Según el último Index de Mercado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, del portal inmobiliario Zonaprop, los precios de los alquileres en CABA aumentaron un 10,4% en noviembre y acumulan un incremento de 204% en 2023.

Por su parte, los nuevos contratos acumulan una suba del 220% en los últimos doce meses y superan con creces a la inflación (159% interanual) y al ajuste del ICL (126%). A este problema se le suma, además, la falta de oferta de inmuebles para alquiler.

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De acuerdo con el relevamiento realizado en base a los avisos publicados en el portal, el valor de alquiler de un monoambiente en la ciudad asciende a $238.542 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $282.389 mensuales y una unidad de tres ambientes se alquila por $391.261 por mes.

Actualmente, Palermo se posiciona como el barrio más caro con un precio promedio de $426.861 por mes. Le siguen Belgrano y Núñez con valores mensuales de $426.028 y $416.735, respectivamente. En una posición intermedia, se encuentran Villa Crespo ($339.363), Villa Devoto ($325.998) y Boedo ($300.481). Por su parte, los barrios más económicos para alquilar son Barracas ($217.496 mensuales), seguido por Constitución ($240.545) y Floresta ($262.614).

Fuente: Index de Mercado de CABA, Zonaprop

Asimismo, del relevamiento se desprende que Saavedra y Retiro son las locaciones que sufrieron el mayor incremento interanual, con valores cercanos al 345%. Por el contrario, Villa General Mitre es el único barrio que tuvo un aumento de precios inferior a la media (211,1%).

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Mercado de compra-venta

Según el informe de Zonaprop, los precios en los avisos de venta publicados en el portal registraron un incremento de 0,2% en noviembre, con un valor promedio de cotización de US$ 2.171 por metro cuadrado, en línea con el mes anterior.

A su vez, se reportó una aceleración de los precios desde julio, registrando desde entonces un aumento acumulado de 0,7%.

Si bien las estadísticas de la industria permitieron visualizar un alza sostenida en la valuación de las propiedades en los últimos cinco meses, el acumulado de 2023 mostró un descenso de los precios en torno al 1,3%. De esta manera, el precio por metro cuadrado se ubica 22,5% por debajo del máximo alcanzado en 2019.

Para las operaciones de compra-venta de inmuebles, el valor promedio de un monoambiente de 40 m2 se ubica en torno a US$ 95.191. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de US$ 114.364, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los US$ 158.989.

Durante el último año, las mayores subas en los valores de los inmuebles ofrecidos a la venta se dieron en Coghlan (2,7%), Palermo (2,2%) y Puerto Madero (1,8%), mientras que en los otros barrios porteños se detectó un retroceso en el precio que oscila entre 0,6% en Monserrat y 8,4% en San Telmo. 

En octubre de 2023 el volumen de escrituras en CABA fue un 22% superior respecto del mismo mes de 2022. Sin embargo, no alcanzó los volúmenes registrados en 2018. Por otra parte, la cantidad de avisos retasados en el portal cayó levemente y se ubicó en 20%.

El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (US$ 5.690/m2), Palermo (US$ 2.999/m2) y Belgrano (US$ 2.742/m2). Los barrios más económicos en la ciudad son Villa Lugano (US$ 996/m2), Nueva Pompeya (US$ 1.332/m2) y La Boca (US$ 1.412/m2).

Niveles de rentabilidad inmobiliaria

Según los cálculos de Zonaprop, la relación alquiler/precio se mantuvo en 5,56% anual. Es decir, se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 26% por debajo de lo requerido un año atrás.

De acuerdo con el sondeo, Saavedra y Villa Luro resultaron ser los mejores barrios para los inversores que buscan rentabilidad ya que tienen un retorno promedio de 6,6% anual. Por el contrario, Barracas y Monserrat son los que menor rentabilidad generan (4,1% y 5,1%, respectivamente).